Comprar um imóvel envolve muito mais do que visitar o local, gostar do espaço e fechar negócio. Por trás da decisão, existe um processo que precisa ser seguro — e isso começa com a análise dos documentos certos. É comum encontrar pessoas que fecharam negócios confiando na palavra do vendedor ou apenas com um “contratinho simples”, e depois descobriram problemas que poderiam ter sido evitados com uma checagem prévia.
Se você está prestes a comprar um imóvel, estes são os documentos essenciais que devem ser analisados antes de assinar qualquer contrato ou dar entrada no financiamento:
1. Matrícula atualizada do imóvel
Esse é o principal documento. É como a “certidão de nascimento” do imóvel. Ele mostra quem é o dono atual, se há penhoras, hipotecas, financiamentos, inventários, divórcios, processos, loteamento irregular, entre outros problemas. Deve ser emitido nos últimos 30 dias, direto no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.
2. Escritura pública de compra e venda
Se for um imóvel já usado e pago à vista, é esse documento que mostra que houve um contrato formal lavrado em cartório. Importante: a escritura não transfere a propriedade por si só — isso só acontece com o registro dessa escritura na matrícula. Se a escritura não está registrada, a pessoa não é oficialmente dona do imóvel.
3. Certidões do vendedor (ou da empresa, se for imóvel novo)
Para evitar surpresas, você deve solicitar:
- Certidões negativas da Justiça Estadual, Federal e Trabalhista
- Certidão de protesto de títulos
- Certidão de execuções fiscais
- Certidão de ações cíveis (inclusive na cidade onde o vendedor mora)
Essas certidões revelam se há processos que podem afetar a venda ou colocar o imóvel em risco de penhora.
4. Habite-se e planta aprovada
No caso de imóveis novos ou reformados, é essencial verificar se há o “habite-se” emitido pela prefeitura — ele comprova que a construção foi finalizada de forma regular e pode ser habitada. Se o imóvel passou por reformas, é importante verificar se elas estão averbadas na matrícula.
5. Certidão de ônus e alienações
Ela pode estar junto da matrícula ou ser pedida à parte, dependendo do cartório. Informa se há algum bloqueio judicial, usufruto, penhora, financiamento (alienação fiduciária), etc.
6. Comprovação de quitação de tributos e taxas
É importante checar:
- IPTU dos últimos 5 anos
- Condomínio (se for apartamento)
- Taxas de lixo, iluminação, entre outras
- Declaração de inexistência de débitos municipais
Esses débitos acompanham o imóvel, não o antigo dono.
7. Contrato de compromisso de compra e venda (se for imóvel na planta)
No caso de imóveis na planta ou em loteamentos, vale analisar esse contrato com mais atenção ainda. Veja se a incorporadora está registrada, se a obra tem alvará, memorial de incorporação e previsão realista de entrega. Fique atento a cláusulas abusivas, multas desproporcionais e omissão de taxas.
Em resumo: o maior erro que você pode cometer ao comprar um imóvel é acreditar que documentação “se resolve depois”. Ela vem antes da compra, não depois. Um bom negócio não depende só do valor — depende da segurança jurídica da operação. Ter um advogado ao seu lado nesse momento é o que garante que você está comprando, de fato, algo que é legalmente seu, sem riscos escondidos.
