O que é o distrato imobiliário?
O distrato imobiliário é o instrumento jurídico utilizado para encerrar um contrato de compra e venda de imóvel, formalizando a rescisão e estabelecendo como será feita a devolução dos valores pagos, além de definir direitos e deveres de ambas as partes.
A matéria é regulada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que trouxe regras mais claras sobre retenções, prazos e consequências da rescisão contratual, reduzindo a insegurança jurídica que antes era resolvida caso a caso pelos tribunais.
Em quais situações é possível pedir o distrato?
Você pode solicitar o distrato quando, por exemplo:
• enfrentar dificuldades financeiras;
• perder o emprego ou ter redução de renda;
• não conseguir aprovação do financiamento bancário;
• mudança de planos pessoais ou familiares;
• simples arrependimento da compra.
Distrato por iniciativa do comprador
Quando a desistência parte do comprador, a incorporadora pode reter parte dos valores pagos, respeitando os limites legais de até 25% dos valores pagos em empreendimentos em geral, e podendo chegar a 50% nos casos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
O restante deve ser devolvido ao comprador, em regra, no prazo de até 180 dias após a rescisão, com correção monetária conforme índice contratual. Caso a unidade seja revendida antes desse prazo, a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a nova comercialização.
Distrato por culpa da incorporadora
Já quando a culpa é da incorporadora, como atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel, o consumidor pode ter direito à rescisão contratual sem multa, com restituição integral dos valores pagos, além de eventuais indenizações, a depender do caso.
Entendimento dos tribunais
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado que cláusulas que apenas reproduzem os limites previstos na Lei do Distrato não são, por si só, abusivas. Para que sejam afastadas, é necessário demonstrar, no caso concreto, alguma desproporcionalidade ou situação específica que justifique a intervenção judicial.
Além disso, o entendimento atual também considera a necessidade de equilíbrio contratual: a retenção não pode gerar perda total dos valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa.
Atenção ao termo de distrato
A lei exige que a incorporadora forneça um quadro-resumo com todas as condições da rescisão antes da assinatura. É essencial analisar com cuidado, pois muitos termos incluem cláusulas de quitação ampla, que podem impedir o consumidor de reclamar valores posteriormente.
Conclusão
Por isso, antes de assinar qualquer documento, é fundamental compreender os impactos jurídicos do distrato. A orientação profissional pode evitar prejuízos e garantir que seus direitos sejam preservados.
Cada caso possui particularidades. Em situações de distrato imobiliário, a análise jurídica é essencial para identificar se as cláusulas estão dentro dos limites da lei e da jurisprudência.
