É frustrante receber a notícia de que seu financiamento foi reprovado – especialmente depois de já ter assinado o contrato de compra do imóvel. Nessa situação, é importante agir com calma, entender seus direitos e buscar as melhores alternativas. Abaixo, explico quais medidas podem ser tomadas nessa situação:
1. Entenda o motivo da negativa:
Você pode começar solicitando ao banco o motivo oficial da negativa – isso ajuda a identificar se houve falha na documentação, problema de score, pendências com a Receita Federal ou qualquer outro impeditivo que você possa corrigir.
2. Negociação com a construtora:
Em seguida, analise cuidadosamente as condições do contrato assinado: algumas construtoras incluem cláusulas específicas para casos de negativo no financiamento, que permitem renegociação direta com desconto na entrada ou prorrogação do prazo. Em muitos casos, buscar um acordo amigável com a construtora pode ser uma solução mais ágil e com menos perdas financeiras.
Se o acordo não for possível, o caminho formal é o distrato do contrato, ou seja, sua rescisão formal. A Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018) permite que a construtora retenha até 50% do valor já pago. Além disso, algumas incorporadoras ainda descontam a taxa de corretagem (cerca de 6%) ao calcular o valor final devolvido, o que pode resultar em reembolso bastante reduzido.
Dependendo da situação, entrar com uma ação judicial pode ser a melhor saída. Há jurisprudência favorável que determina a devolução de até 70% ou 80% dos valores pagos – especialmente quando o comprador foi induzido a erro pela promessa de pré-aprovação ou quando as condições contratuais se mostraram desequilibradas desde o início.
Além disso, ações de restituição integral de valores são possíveis se for comprovado que o financiamento foi negado por falha da construtora, como prometer aprovação que não existia ou não realizar as devidas verificações antes da venda.
3. Importante: o que muda com a alienação fiduciária (financiamento com o banco)?
Nestes casos, a situação muda um pouco. A relação entre comprador e banco é regida pela Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. Nessa hipótese, se o banco ainda não liberou os recursos e o contrato não foi registrado, em geral não há vínculo efetivo, e o comprador pode buscar a rescisão com base na responsabilidade da vendedora, e não do banco.
Por outro lado, se o contrato já foi formalizado, registrado e houve inadimplemento, a rescisão segue o rito específico da Lei 9.514, não se aplicando a Lei do Distrato.
3.1. Por que o financiamento é negado mesmo após o contrato assinado?
Geralmente, o processo se inicia com uma pré-aprovação do financiamento. Essa prévia é baseada em uma análise inicial do perfil do comprador, e costuma dar a falsa sensação de garantia. Na prática, porém, a concessão efetiva do crédito depende de etapas posteriores: análise completa da documentação, comprovação de renda, avaliação do imóvel e verificação de registros em órgãos de proteção ao crédito (SPC, Serasa).
Se, durante esse processo, algo não se enquadrar na política interna do banco, o financiamento pode ser negado, mesmo com o contrato de compra e venda já assinado.
O problema é que, em muitos casos, o comprador já efetuou o pagamento da entrada e se comprometeu com parcelas iniciais. E é justamente aí que surgem os prejuízos.
3.2. De quem é a responsabilidade: banco, comprador ou vendedora?
A responsabilidade varia conforme o caso.
Se a recusa do financiamento ocorreu por fato superveniente e justificado (como perda de renda ou novo apontamento no cadastro do comprador), o banco pode estar amparado legalmente.
Contudo, se a construtora ou a imobiliária induziu o consumidor a acreditar que a aprovação era certa, ou ainda pressionou pela assinatura do contrato antes da confirmação final do crédito, ela pode ser responsabilizada pela quebra de expectativa e pela falha na prestação de informação.
É o que dizem diversos tribunais, garantindo ao consumidor a devolução integral dos valores pagos, entendendo que o comprador não poderia arcar com o risco da não aprovação do financiamento.
3.3. Tenho direito à devolução dos valores pagos?
Sim, especialmente quando o comprador não foi o responsável pelo insucesso da operação. Se ficou comprovado que a recusa foi motivada por fatores alheios à sua vontade, como problemas com a documentação do imóvel, falha na análise da renda ou omissão por parte da incorporadora, é possível pleitear:
- a devolução integral dos valores pagos a título de entrada;
- a devolução da comissão de corretagem, quando o comprador não procurou diretamente o corretor;
- indenização por danos materiais e morais, a depender do caso concreto.
Se você teve o financiamento negado após assinar o contrato, não aceite prejuízos sem antes buscar orientação jurídica. É possível sim recuperar valores pagos, evitar multas indevidas e responsabilizar quem agiu com negligência ou omissão.
Cada caso tem suas particularidades, por isso, contar com um advogado especialista em direito imobiliário é a melhor forma de proteger seus direitos e evitar maiores perdas.
