Antes de comprar um imóvel na planta, entenda o que realmente está por trás desse tipo de contrato, os cuidados que você precisa ter e quais são seus direitos se a construtora atrasar, cobrar taxas indevidas ou descumprir o prometido.
Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitas pessoas… e, de fato, pode ser uma excelente oportunidade de investimento. O preço costuma ser mais acessível, as parcelas são ajustadas ao longo da obra e há a expectativa de valorização até a entrega das chaves.
Mas, por trás de toda essa promessa, existem riscos que nem sempre são explicados no momento da venda. Atrasos na obra, cobranças indevidas e cláusulas abusivas são mais comuns do que parece. E o comprador, muitas vezes, só descobre seus direitos quando já está com prejuízo.
Por isso, antes de assinar o contrato, ou mesmo se você já comprou e está enfrentando problemas é essencial entender como funciona a compra de imóvel na planta e quais são as soluções jurídicas possíveis.
Como funciona a compra de um imóvel na planta?
Na prática, quem compra um imóvel na planta adquire uma promessa de entrega futura, feita por uma construtora que ainda está executando (ou nem iniciou) a obra.
Esse empreendimento precisa estar registrado em cartório, com memorial de incorporação e matrícula própria, o que garante a segurança jurídica da operação.
O contrato costuma prever o preço total, a forma de pagamento, o prazo de entrega e um período de tolerância (geralmente de até 180 dias), que é o tempo extra que a construtora pode usar para concluir a obra sem ser considerada inadimplente.
Durante esse período, o comprador paga as parcelas diretamente à construtora ou ao banco financiador, enquanto o imóvel ainda está em construção.
Principais cuidados antes de comprar:
Antes de assinar qualquer contrato, é indispensável que o comprador:
- Verifique se o empreendimento está devidamente registrado no cartório de imóveis;
- Analise o histórico da construtora e da incorporadora;
- Peça cópia do memorial descritivo, que mostra o padrão de acabamento prometido;
- Leia atentamente o quadro-resumo do contrato, onde devem constar todas as informações essenciais (prazo de entrega, multa, juros, retenções etc.);
- Avalie a situação financeira da empresa responsável, principalmente em obras de grande porte.
Essas etapas ajudam a reduzir o risco de surpresas desagradáveis, como atrasos, aumento indevido de valores ou até paralisação da obra.
Cobranças abusivas e taxas ocultas:
Um dos maiores problemas enfrentados por quem compra imóvel na planta são as cobranças indevidas. Muitas construtoras tentam repassar taxas de corretagem, assessoria ou SATI, sem deixar claro que esses valores não fazem parte do preço final.
Outra situação comum é a cobrança de juros de evolução de obra, que deveriam ser pagos apenas até a entrega das chaves.
Quando a construtora atrasa, não pode continuar repassando esses encargos ao comprador, e há decisões judiciais determinando a devolução desses valores.
Por isso, é importante guardar todos os comprovantes e acompanhar o contrato mês a mês.
Atraso na entrega e indenizações
O prazo de entrega é uma das maiores causas de conflito entre compradores e construtoras.
A lei permite um prazo de tolerância de até 180 dias, mas, depois disso, o atraso se torna ilegal.
Quando a construtora extrapola o prazo, o comprador tem duas opções:
- Manter o contrato e exigir indenização por lucros cessantes, equivalente ao valor de um aluguel mensal até receber o imóvel; ou
- Rescindir o contrato e pedir a devolução dos valores pagos, atualizados e corrigidos.
Em alguns casos, também é possível requerer indenização por danos morais, principalmente quando o atraso causa prejuízos graves à rotina do comprador, como perda de moradia, transtornos familiares ou financeiros.
Distrato: quando o comprador desiste?
Muitas pessoas desistem do imóvel por não conseguirem mais pagar as parcelas, por perda de renda ou por decepção com o andamento da obra. Nesses casos, o distrato (ou cancelamento do contrato) precisa observar as regras da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.
Essa lei permite que a construtora retenha até 25% dos valores pagos — ou até 50%, quando o empreendimento estiver vinculado a patrimônio de afetação (aquele em que os recursos da obra ficam separados do patrimônio da empresa).
Após a entrega: vícios e cobranças indevidas
Mesmo depois de receber as chaves, é comum surgirem novos problemas: infiltrações, rachaduras, falhas no acabamento e cobranças de condomínio e IPTU antes da posse efetiva.
A responsabilidade por esses defeitos é da construtora, e o comprador tem direito de exigir reparo ou indenização. O prazo para reclamar pode variar conforme o tipo de vício — mas, em geral, é de até 5 anos para defeitos de construção que comprometem a solidez do imóvel.
Quando buscar ajuda jurídica?
Nem sempre é preciso entrar imediatamente com uma ação judicial. Em alguns casos, é possível resolver o problema por meio de notificação extrajudicial, negociação direta ou Procon. Mas quando há atraso expressivo, recusa de devolução ou cobrança indevida, o caminho judicial costuma ser inevitável.
O advogado especializado pode avaliar o contrato, calcular as retenções corretas, levantar provas e conduzir a ação com base nas decisões mais recentes dos tribunais.
Em muitos casos, é possível recuperar grande parte do valor pago, suspender cobranças abusivas e até obter indenização.
Conclusão
Comprar um imóvel na planta exige atenção redobrada. Com informação e acompanhamento jurídico desde o início, é possível evitar prejuízos e garantir que o sonho da casa própria não se transforme em dor de cabeça.
Se você está enfrentando problemas com a construtora (atraso, cobranças indevidas, dificuldade para rescindir ou receber o que pagou), procure orientação profissional.
Cada caso tem suas particularidades, e uma análise técnica do contrato faz toda a diferença.
