Sim, é possível vender um imóvel financiado mesmo que o financiamento ainda esteja ativo, desde que o procedimento seja feito corretamente, com autorização do banco e dentro da lei. Caso contrário, a transação pode ser considerada inválida e gerar prejuízos sérios. Veja como funciona:
1. O que diz a lei sobre o “proprietário” do imóvel financiado
Nos financiamentos imobiliários, vigora a alienação fiduciária como garantia. Isso significa que o banco credita a propriedade formal do imóvel até que todas as parcelas sejam quitadas. Enquanto isso, você permanece com a posse, mas não com a propriedade (titularidade legal).
2. Venda antes da quitação: o que a lei permite
Para vender um imóvel ainda financiado de forma legal, é indispensável a autorização expressa e por escrito do banco. Sem ela, o vendedor continua responsável pela dívida, mesmo após a venda. Isso evita que a venda seja válida apenas contratualmente, sem efeitos junto ao cartório.
3. Formas corretas de venda mesmo com financiamento ativo
Há três caminhos possíveis:
- Quitar o saldo devedor antes da venda: o vendedor paga o que deve ao banco (com recursos próprios ou do comprador), obtém a carta de quitação e só após isso pode transferir o imóvel livre de ônus.
- Novo financiamento em nome do comprador: o comprador financia o imóvel (no mesmo banco ou em outro), cujo valor é usado para quitar o saldo existente. O comprador então se torna interveniente quitante, e a transferência segue normalmente
- Assumir o financiamento existente (casos raros e complexos): em alguns bancos, existe a possibilidade de o comprador assumir o saldo restante, mediante análise de crédito e aprovação, com o banco concordando formalmente.
4. E o “contrato de gaveta” nessa situação?
Embora seja uma prática conhecida, o contrato de gaveta não substitui nenhuma formalidade legal e envolve riscos graves, especialmente em imóveis financiados.
O que é? É um acordo privado entre comprador e vendedor, por meio de um “contrato de gaveta”, sem registro em cartório ou anuência do banco. O comprador assume pagamentos, mas o imóvel continua legalmente ligado ao nome do vendedor
Principais riscos:
Para o comprador:
- Sem segurança jurídica: A propriedade não é transferida oficialmente. Em caso de venda duplicada ou morte do vendedor, o comprador pode perder o imóvel.
- Penhora ou embargo: Débitos ou ações judiciais contra o vendedor podem comprometer o imóvel adquirido.
- Dificuldade de regularização futura, especialmente se houver ressalvas na matrícula ou falta de co-responsabilidade de herdeiros
Para o vendedor:
- Continua responsável pelo financiamento: Se o comprador atrasar ou parar de pagar, o banco poderá cobrar diretamente o vendedor.
- Perda de posse e prejuízo financeiro, caso o comprador não cumpra e o imóvel entre em disputa ou seja executado judicialmente.
O que fazer para reduzir os riscos (se ainda assim considerar essa alternativa)?
- Procure um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar um contrato COMPLETO com cláusulas de proteção e orientar sobre formalização futura.
- Exija reconhecimento de firma e preserve todos os comprovantes de pagamento.
· Planeje, desde o início, a regularização formal por escritura pública e registro em cartório, assim que possível.
5. Resumo das opções de venda segura
| Situação: | O que fazer: |
| Venda com quitação | Quitar o saldo, obter a carta de quitação, receber a baixa da alienação fiduciária e registrar a transferência no cartório. |
| Venda com financiamento do comprador | Comprador financia o imóvel, quita o saldo devedor e registra o imóvel no nome dele normalmente. |
| Assunção do financiamento | Só é possível com autorização formal do banco. Exige análise de crédito do comprador. |
| Sem quitação ou autorização | Venda inválida — risco de execução pelo banco, perda do imóvel e problemas judiciais. |
| Contrato de gaveta | Possível em alguns casos, mas envolve riscos sérios. Deve ser feito com advogado e planejamento para regularização futura. |
