Comprar um imóvel na planta é um dos negócios mais comuns no Brasil e, ao mesmo tempo, um dos mais arriscados quando feito sem informação. Mais de 60% dos imóveis comercializados em 2024 foram comprados na planta, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Um número expressivo, que mostra tanto a popularidade dessa modalidade quanto a urgência de se entender como ela funciona.
Este artigo foi escrito para quem está pensando em comprar, para quem já comprou e está enfrentando algum problema, e para quem quer entender seus direitos antes que seja tarde.
- O que é comprar na planta e como funciona na prática
Comprar na planta significa adquirir uma unidade que ainda não foi construída ou que está em fase de construção. O comprador não vê o produto finalizado: conhece o projeto por meio de plantas, maquetes, material publicitário e memorial descritivo.
O processo funciona assim: o comprador assina um compromisso de compra e venda com a incorporadora e passa a pagar parcelas mensais durante a obra, chamadas de parcelas de obra. Essas parcelas são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) enquanto a obra está em andamento. Ao término da construção, o incorporador obtém o habite-se (documento de conclusão expedido pela prefeitura) e convoca os compradores para a entrega das chaves. Nesse momento, o saldo devedor é pago, geralmente por financiamento bancário, e o comprador inicia o pagamento das prestações ao banco. O imóvel então é registrado em nome do comprador no Cartório de Registro de Imóveis.
A obra costuma durar entre 24 e 48 meses, e é nesse intervalo que a maior parte dos problemas acontece.
- Vantagens: por que tanta gente compra na planta
O preço de entrada costuma ser mais baixo do que o do imóvel pronto, e há potencial de valorização ao longo da construção. As parcelas durante a obra são menores do que as de um financiamento já consolidado, e alguns empreendimentos permitem personalização de acabamentos antes da entrega. Para quem não precisa do imóvel imediatamente, pode ser um bom investimento.
Mas essas vantagens só se concretizam quando o negócio é feito com segurança. E isso começa antes mesmo de assinar qualquer documento.
- O que verificar ANTES de assinar o contrato
Esse é o momento mais importante de toda a operação. Uma vez assinado o contrato, as opções ficam mais limitadas.
- Registro de incorporação no cartório. Antes de vender qualquer unidade, a incorporadora é obrigada por lei (art. 32 da Lei 4.591/64) a registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro reúne toda a documentação do empreendimento: projeto aprovado, alvará de construção, certidões negativas de débitos, memorial descritivo, convenção de condomínio, entre outros. Vender unidades antes do registro é vedado por lei, e o descumprimento pode configurar contravenção penal. Peça o número do registro antes de qualquer compromisso.
- Alvará de construção. É a autorização municipal para o início das obras. Sem ele, a construção não tem respaldo legal perante a prefeitura.
- Memorial descritivo. O memorial descritivo é um documento técnico obrigatório que descreve as especificações da obra: materiais, acabamentos, equipamentos e instalações previstos. A ausência de um memorial descritivo claro e registrado pode resultar em alterações unilaterais por parte da construtora, descumprimento do contrato e prejuízos financeiros. Exija que ele esteja anexado ao contrato. Guarde-o. Você vai precisar dele na vistoria de entrega.
- Quadro-resumo do contrato. Desde 2018, por força do art. 35-A da Lei 4.591/64, todo contrato de compra e venda de imóvel na planta deve ser iniciado por um quadro-resumo contendo doze itens obrigatórios. Se algum item estiver faltando, o incorporador pode ser notificado e tem 30 dias para sanar o vício, sob pena de o comprador poder rescindir o contrato por justa causa. Esses itens incluem: identificação das partes, preço e formas de pagamento, prazo de entrega com o período de tolerância, consequências do desfazimento do contrato para ambas as partes, informações sobre o direito de arrependimento, índices de correção aplicáveis, número do registro de incorporação e matrícula do terreno.
- Patrimônio de afetação. Verifique se o empreendimento está submetido a esse regime. Nele, os recursos arrecadados dos compradores ficam juridicamente separados do patrimônio geral da incorporadora e só podem ser usados na construção daquele empreendimento. Em caso de falência da construtora, os compradores ficam mais protegidos. É um sinal de organização e seriedade da empresa.
- Histórico da construtora. Pesquise no Procon, no Reclame Aqui, nos tribunais de justiça e em grupos de compradores de outros empreendimentos. Uma construtora com histórico de atrasos, obras paralisadas ou vícios recorrentes na entrega diz muito sobre o que esperar.
4. O contrato: o que ler com atenção antes de assinar
O contrato de compra e venda de imóvel na planta é um contrato de adesão: as cláusulas são elaboradas pela incorporadora e o comprador, em regra, tem pouca margem para negociar. Mas conhecê-las é indispensável.
Preste atenção especial a: data de entrega e prazo de tolerância (deve estar expresso); índice de correção das parcelas durante a obra (INCC é o padrão); cláusulas de multa por atraso e por rescisão, especificando o que se aplica a cada parte; condições para o distrato e percentuais de retenção; e a cláusula que informa o direito de arrependimento de 7 dias. Se algum desses pontos não estiver claro, ou se o contrato contiver cláusulas que punam desproporcionalmente o comprador enquanto eximem a incorporadora, isso é sinal de desequilíbrio contratual.
As cláusulas sobre prazo de entrega, multa contratual por atraso e definição de responsabilidade por despesas são essenciais para garantir a segurança do comprador.
5. O direito de arrependimento: 7 dias para mudar de ideia sem pagar nada
Se o contrato foi assinado fora da sede da incorporadora, como em um stand de vendas, feirão de imóveis ou por meios digitais, o comprador tem o direito de se arrepender em até 7 dias corridos da assinatura. Nesse caso, tudo o que foi pago deve ser devolvido integralmente, incluindo a comissão de corretagem, sem qualquer desconto ou penalidade.
Esse direito está expressamente previsto no art. 67-A, § 10 da Lei 4.591/64, inserido pela Lei 13.786/2018. Para exercê-lo, o comprador deve comunicar a desistência por carta registrada com aviso de recebimento, e a data de postagem marca o início do prazo.
6. Os principais riscos depois de assinar
- Atraso na entrega
É de longe o problema mais comum. O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância de 180 dias confere ao comprador o direito de resolver o contrato, recebendo de volta a integralidade dos valores pagos.
O prazo de tolerância de 180 dias precisa estar expressamente previsto no contrato. Durante esse período, a construtora não está tecnicamente em descumprimento. Mas passado o dia 181, o comprador adimplente tem duas opções:
Primeira opção: rescindir o contrato com devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, em até 60 dias. Quando a culpa é da incorporadora, não há qualquer retenção percentual sobre os valores, e dependendo do contrato e da situação, ainda há multa a favor do comprador.
Segunda opção: manter o contrato e exigir indenização. Ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias sem que tenha ocorrido a entrega do imóvel, a Lei 4.591/64 estabelece a obrigação de pagamento de indenização mensal equivalente a 1% do valor efetivamente pago pelo adquirente à incorporadora, calculada proporcionalmente aos dias de atraso.
Além disso, o comprador que comprova ter pago aluguel durante o período de atraso tem direito ao reembolso dessas despesas como danos materiais. A lei prevê indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago, para cada mês de atraso após os 180 dias de tolerância.
Importante: não assine nenhum termo de aceite ou acordo na entrega das chaves sem verificar se há indenização a receber pelo atraso. Muitos documentos entregues pelas construtoras nesse momento contêm cláusulas de quitação ampla, que fazem o comprador renunciar a todos os direitos indenizatórios sem perceber.
- Entrega em desconformidade com o prometido
O imóvel entregue não corresponde ao que foi prometido no stand de vendas: materiais de qualidade inferior, áreas menores do que o contratado, itens de lazer ou acabamentos distintos do memorial descritivo.
Propagandas e folhetos compõem o contrato firmado, sendo dever do incorporador cumprir com tudo que foi ofertado, desde características do imóvel até condições de pagamento. Por isso, guarde todo o material publicitário: folders, e-mails, apresentações digitais, vídeos do stand. Esses documentos têm valor probatório em juízo.
Na entrega, faça uma vistoria técnica detalhada, preferencialmente com um engenheiro ou arquiteto de sua confiança. Compare cada item com o memorial descritivo. Se houver divergências, não assine o termo de entrega sem ressalvar os problemas encontrados por escrito.
- Paralisação da obra
Quando a construtora para as obras por dificuldades financeiras, a situação exige ação imediata. Se o empreendimento tem patrimônio de afetação, os compradores podem se organizar por meio da Comissão de Representantes para dar continuidade à obra. Sem esse regime, os compradores se tornam credores em um eventual processo de recuperação judicial ou falência, o que complica e atrasa a recuperação dos valores investidos.
Em qualquer caso, a paralisação da obra é descumprimento contratual da incorporadora. O comprador tem direito à devolução integral dos valores com correção e não está sujeito a qualquer retenção.
- Cláusulas abusivas no contrato
Contratos de incorporação são contratos de adesão e frequentemente contêm cláusulas que favorecem excessivamente a incorporadora: multas desproporcionais para o comprador inadimplente enquanto isentam a construtora de penalidades por atraso, transferência de custos que não deveriam ser do comprador, ou vedações ao direito de ceder o contrato. Cláusulas manifestamente abusivas podem ser declaradas nulas judicialmente, mas é muito mais fácil identificá-las antes de assinar do que contestá-las depois.
7. Se você quer desistir: distrato e devolução de valores
A decisão de sair do negócio tem consequências financeiras que variam conforme o motivo.
Se a desistência é sua, sem culpa da construtora: aplica-se o distrato. A construtora pode reter parte dos valores pagos. A retenção máxima é de 25% dos valores pagos e que a devolução deve ser imediata, sem aguardar o término da obra. O ponto central é a fixação de um teto global de 25%: ainda que o contrato preveja múltiplos descontos, como cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem e tributos, a soma de todas essas rubricas não pode ultrapassar esse percentual do que foi pago pelo comprador.
Se a culpa é da construtora: você tem direito à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, sem retenção alguma. Dependendo do caso, também pode cobrar indenização por danos materiais (aluguéis pagos, armazenagem de móveis) e, em situações de atraso ou descumprimento grave, danos morais.
Atenção ao quadro-resumo do distrato. A Lei 13.786/2018 obriga a incorporadora a apresentar um quadro-resumo com as condições do distrato antes da assinatura. Leia com atenção. Muitos termos contêm cláusulas de quitação total que fazem o comprador abrir mão de indenizações a que teria direito.
8. O que guardar durante todo o processo
Desde a visita ao stand até a entrega das chaves, guarde tudo: contratos e aditivos; comprovantes de todos os pagamentos; todo o material publicitário recebido (folder, e-mail, apresentação); o memorial descritivo do imóvel; fotos da obra em visitas periódicas; comunicações com a construtora por escrito; e laudos de vistoria.
Quanto mais documentação, mais forte é sua posição em qualquer negociação ou processo judicial.
9. Quando acionar um advogado
Antes de assinar o contrato, para verificar cláusulas abusivas e a regularidade do empreendimento. Antes de assinar qualquer distrato proposto pela construtora. Quando a obra atrasar além dos 180 dias e você quiser cobrar seus direitos. Quando o imóvel for entregue em desconformidade com o prometido. Quando a construtora oferecer um acordo na entrega das chaves.
A compra de um imóvel na planta envolve valores expressivos e prazos longos. A relação entre comprador e incorporadora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o que coloca o adquirente em posição de consumidor protegido por lei. Mas essa proteção só funciona quando o comprador conhece seus direitos e sabe o momento certo de usá-los.
